Investimenti immobiliari: la guida completa aggiornata 2019

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Stai pensando di optare per investimenti immobiliari? Ecco ciò che ti serve sapere…

Investire sugli immobili: una soluzione interessante per i propri risparmi

L’Italia è il Paese che vanta uno dei più alti tassi di proprietà immobiliare al mondo. Il 73% della popolazione italiana, infatti possiede almeno una casa di proprietà: un dato particolarmente significativo, che sottolinea l’importanza dell’elemento casa come motivo di sicurezza e di stabilità. Un dato rafforzato ulteriormente da un’altra propensione, quella dell’investimento nel mattone.

Un bene solido

investimenti immobiliari chiaviIl settore immobiliare, infatti, è considerato da tempo un investimento sicuro, un bene “solido” su cui far convergere gran parte dei risparmi. Queste considerazioni acquisiscono ulteriore rilievo se si pensa che esiste anche un notevole patrimonio immobiliare inutilizzato.

Ma addentriamoci nell’ambito degli investimenti immobiliari, mettendone in luce tutti gli aspetti.

Investimenti immobiliari: un buon momento

Quella attuale è una situazione che può incentivare il ricorso all’investimento e alla compravendita immobiliare. I prezzi delle case sono mediamente giunti a un minimo storico, e le previsioni sui mutui indicono a prevedere una fase più “facile”. Tradotto in soldoni, ciò significa che ci sono le premesse, anche per chi non dispone di ingenti capitali da investire, per puntare sul mattone per poi rivendere con buoni margini di guadagno. Il consiglio degli esperti, infatti, è quello di approfittare della particolare congiuntura di mercato.

Come procedere

Probabilmente, la strada migliore è quella che comprende l’acquisto e poi la rivalutazione dell’immobile, da rivendere in un secondo momento in maniera vantaggiosa. Occorre, comunque, una buona valutazione delle zone in cui acquistare, valutando proposte e prezzi, e approfittando di un’elevata offerta di appartamenti a un prezzo inferiore al loro valore di di mercato effettivo. Non bisogna, tuttavia, dimenticare quale possa essere il potenziale e il valore di rivendita.

Il potenziale di rivendita, infatti, è l’elemento fondamentale su cui basare l’investimento e tutto quanto ruota intorno ad esso. In questo senso, un basso tenore di interventi di ristrutturazione rende appetibile l’acquisto e, soprattutto, la rivendita. Naturalmente, l’appeal e l’estetica della casa – il suo biglietto da visita per il possibile acquirente – sono armi strategiche.

La casa dev’essere preparata in maniera da “sedurre” il visitatore, predisponendolo nel migliore dei modi. Sappiamo, infatti, che una casa predisposta nel migliore dei modi – e con un investimento contenuto – può poi essere rivenduta con un valore accresciuto dal 6% al 20%. Valore che cresce nei quartieri più prestigiosi, con percentuali di incremento che raggiungono il 25%.

Investimenti immobiliari: la valutazione dei fattori

Il mattone rappresenta uno dei tanti asset che si offrono a chi voglia investire i propri risparmi. In questo senso, il consiglio degli specialisti del settore è quello di considerare l’immobiliare alla stregua di ogni altro tipo di investimento. Anche se, di solito, a questo settore viene generalmente attribuito – come si diceva prima – un valore speciale. Vediamo ora quali sono gli aspetti da analizzare e prendere in considerazione se si vuole approcciare il mercato immobiliare in vista di un investimento.

Investimenti immobiliari: valutazione del mercato

Negli ultimi 25 anni, il valore degli immobili, alla luce dell’effetto inflazionistico, è sceso in media del 15%. Ciò significa che chi avesse investito in immobili non avrebbe potuto difendere il proprio capitale di partenza. Senza tener conto che, mentre il valore immobiliare di città come Milano e Roma è rimasto costante, in altre regioni italiane è letteralmente crollato.

Investimenti immobiliari: tasse

Dinanzi alla decisione di investire in immobili è bene tenere in considerazione il fattore fiscale. Sappiamo che l’Imu sulla prima casa è stata in gran parte abolita, ma sussiste una tassazione sensibile sulle seconde case. Cui si aggiungono le tassazioni locali.

Investimenti immobiliari: liquidità

Com’è facilmente comprensibile, l’investimento immobiliare è caratterizzato da una scarsa liquidità. E, al contrario, se si decide di vendere una proprietà richiede spesso tempi elevati, oltre a costi di intermediazione particolarmente impegnativi.

Investimenti immobiliari: affitti

investimenti immobiliari interniLa possibilità di affittare una casa può presentare qualche problematica. In particolare quella relativa all’elevato tasso di morosità degli inquilini che si è andato delineando nell’ultimo periodo. È anche vero, vero però, che – con affitti stabilizzati intorno al 5% del prezzo delle case, l’affitto è pur sempre una buona opportunità. Il rendimento residenziale delle principali città italiane mette in evidenza che le case piccole sono quelle più redditizie.

Inoltre, la formula dell’affitto breve – a partire dal fai da te fino all’intermediazione immobiliare – è una formula che rende sempre meglio a fronte di rapporti di affitto più impegnativi. L’unico limite è rappresentato dal fatto che gestire questo tipo di scelta diventa un vero e proprio lavoro e non costituisce un vero reddito da investimento. Stesso discorso vale per la possibilità di dare in gestione uno stabile o un immobile: anche in questo caso le spese di intermediazione e gestione incidono sensibilmente sul ricavo finale.

Investimenti immobiliari e diversificazione

Un consiglio molto diffuso in questo ambiente è quello della diversificazione. Affiancare all’investimento immobiliare altre forme di utilizzo del proprio capitale può rivelarsi una strategia vincente. Questa condotta, infatti, è particolarmente utile a evitare una elevata esposizione alle criticità di un singolo settore.

Inoltre, è importante anche operare delle scelte lungimiranti riguardo anche alla località in cui effettuare un investimento di questo tipo. Ad esempio, gli investimenti più redditizi sono quelli fatti all’interno di grandi città o in località di grande rilievo turistico.

Investimenti immobiliari: consigli utili

È molto importante, quando si decide di acquistare un immobile per investimento, ricordare che il margine di rivendita è un elemento fondamentale. La previsione che poi il mercato risalirà può essere una trappola.

Punta su chi vende in maniera motivata la sua abitazione. Ovvero, su chi vuole cedere l’immobile in tempi rapidi, senza tentare di sprecare tempo per cercare di ottenere il massimo risultato dalla vendita. Più che l’immobile stesso, deve piacerti l’affare che puoi realizzare.

Non sottovalutare la negoziazione

La negoziazione rappresenta un momento strategico. Parti dal presupposto che il prezzo di un immobile non è “unico”, e che il valore di ciò che vuoi acquistare o vendere cambia a seconda della tua posizione. E, appunto, dipende dalla capacità di negoziazione di cui sei capace. In generale, fai offerte d’acquisto nettamente al di sotto della valutazione corrente, per poi trattare.

Con o senza debito?

Tendenzialmente, è bene fare investimenti immobiliari con il debito. Infatti, investire direttamente i propri soldi fa svanire il vantaggio che deriva da questa tipologia di affari. È bene, quindi, accedere all’acquisto di un’abitazione con il minor impiego di denaro personale.

Un altro elemento fondamentale è il cashflow. Quest’ultimo si ottiene ricavando reddito dall’investimento, ovvero affittando. Un limite, in questo senso, viene dall’affittare un immobile su cui si sta pagando un mutuo. Per questo motivo, dunque, è meglio creare un capitale grazie a compravendite, utilizzandolo poi per operazioni più importanti, in grado di generare cashflow.

Infine, ricorda che le occasioni di investimento vantaggiose possono palesarsi in qualsiasi momento. L’importante è essere pronti ad approfittare delle condizioni favorevoli che andranno presentandosi: sconti interessanti, opzioni di finanziamento vantaggiose e possibilità di rivendita con profitto.

Comprare e vendere immobili

investimenti immobiliari centro storicoInvestire in un immobile non significa, “semplicemente”, poterlo acquistare. La vendita, infatti, è in molti casi il passo successivo che costituisce il vero guadagno dell’investimento compiuto. Esistono, a questo proposito, alcune regole da tenere in considerazione per poter affrontare con efficacia questa “seconda fase”.

Di solito, dopo aver comprato una casa, è possibile rivenderla in due modi. Il primo è quello di affidarla a un’agenzia immobiliare, con i costi aggiunti previsti. L’altro, invece, è affrontare la fase della vendita da soli. In questo caso, però, è necessario essere preparati ed evitare di affidarsi alla casualità o all’improvvisazione.

Vendere da soli: la strategia da adottare

Per prima cosa è necessario attivare tutti i possibili canali per pubblicizzare la messa in vendita della tua proprietà. Come? Ricorrendo anche ai servizi dei migliori portali di informazione immobiliare, in maniera costante e non random. Senza escludere i giornali. Un’arma vincente nella comunicazione è quella dell’informazione il più precisa e dettagliata possibile.

Non dimenticare di allegare alle informazioni:

  • la planimetria della casa
  • la visura catastale
  • l’attestato energetico
  • la presenza di eventuali ipoteche.

Indicando anche se l’immobile è libero o occupato, il certificato di agibilità e la presenza di un mutuo.

Al momento della transazione, poi, accetta solo assegni circolari e documenti ufficiali della banca, non assegni bancari.

E a proposito di strategie, ecco cosa devi evitare:

Mercato immobiliare 2019. Le tendenze

La crescita del mercato immobiliare è, da almeno quattro anni, costante. Nel 2017 il mercato ha registrato 550 mila transazioni immobiliari, facendo registrare un incremento del 5% rispetto all’anno precedente. Per quanto riguarda il 2018, le previsioni si allineano sostanzialmente con l’andamento dello scorso anno.

Un settore in crescita

Secondo l’Istat, infatti, nel primo trimestre 2018 si è registrato un volume di transazioni immobiliari che ha superato abbondantemente le 176 mila unità, con una crescita del 4,2% rispetto ai tre mesi del 2017. Anzi, si prevede una svolta e un aumento ancora più incisivo del volume di affari. Secondo gli analisti, gli elementi che stanno influenzando il settore sono tre:

  • Aumento della richiesta di abitazioni di taglio medio nelle grandi città italiane

  • Riduzione dei margini di sconto sui prezzi

  • Riduzione dei tempi di vendita.

Gli affitti

Crescono gli affitti a breve termine, soprattutto nelle grandi città, rendendo sempre più appetibile l’offerta rivota a turisti, studenti e lavoratori in trasferta temporanea. Ciò consoliderà ulteriormente i canoni di locazione ordinaria, con particolare riferimento alle zone universitarie. Assottigliandosi progressivamente l’offerta, saranno i prezzi a salire.

Mutui e tassi d’interesse

Un altro elemento che continuerà a incidere sarà quello del livello minimo dei mutui a tasso variabile. I tassi di interesse, invece, saliranno a partire dal 2019. Un impulso al mercato arriva e continuerà ad arrivare, tuttavia, dalla ripresa delle costruzioni, con un’attività stimolata nell’ambito della domotica e dell’automazione casalinga, oltre che da quella antisismica. Peraltro, all’orizzonte non si annunciano alleggerimenti della pressione fiscale.

Comunque, non sono da sottovalutare gli investimenti su costruzioni destinate a uffici. Perché? Il settore ha segnato una crescita del 5% nel 2017 in Europa, e dell’1,6% in Italia nel 2017, con un incremento 2018 che si porterebbe al 2,5%.

Infine, una valutazione della piazze metropolitane europee in cui può essere più interessante investire a livello immobiliare. In cima alla classifica ci sono Berlino, Stoccolma e Amsterdam, che fanno segnare la maggiore crescita, seguite da Milano e Francoforte.

Previsioni per il 2019

Le previsioni per l’anno appena iniziato sono caratterizzate da un moderato ottimismo. Il sistema economico dovrebbe rimanere stabile, e il sistema immobiliare sembra destinato ad attraversare una fase di lieve crescita. Nel Nord Italia la tendenza sembra quella che si indirizza verso il terziario, mentre sulla piazza di Roma e al Sud a prevalere sarà l’ambito ricettivo.

Short rent

investimenti immobiliari giardinoIn particolare, la prospettiva dello short rent sembra una delle più appetibili. Gli affitti a breve termine, infatti, sembrano essere una delle prospettive più interessanti per quanto riguarda le grandi città.

Ecco che comprare una casa a Milano, ad esempio, può risultare interessante, soprattutto in vista di affitti destinati a turisti, studenti e lavoratori itineranti. Con 12 mila studenti stranieri in città, che si aggiungono a quelli locali, il segmenti studentesco è estremamente interessante. Come lo è quello turistico, anche per città come Roma.

In una città come Milano, poi, comprare una casa nel capoluogo lombardo costa sensibilmente meno di 10 anni fa: un trend da seguire. In generale, c’è anche da sottolineare che – grazie ad alcuni studi di settore – la percentuale di acquisti di immobili da mettere a reddito è in netto aumento. Nel 2016, infatti, il 18,6% del volume complessivo di acquisti di immobili in Italia è stato fatto in qualità di investimento.

Il verdetto: investire sugli immobili conviene

In conclusione, possiamo dire che gli addetti ai lavori del settore immobiliare sanno che è possibile continuare a investire in questo settore anche in un lungo periodo di crisi come il nostro. In realtà, tra alti e bassi del mercato, la casa non perde comunque il suo valore. Quindi, l’unico vero consiglio in tal senso è quello di operare in maniera accorta e lungimirante, sapendo che un investimento immobiliare con profitto è pur sempre realizzabile.

Ciò significa conoscere le regole del gioco ed essere sufficientemente preparati e addentrati nella conoscenza degli aspetti più importanti che regolano questo ambito specifico. In modo da portare a termine investimenti mirati e, sopratutto, profittevoli.

Ecco che si chiude qui la panoramica a 360° intorno agli investimenti immobiliari. Una tipologia di investimenti, questa, per certi versi prossima a quella sui cosiddetti beni rifugio. Proprio come l’oro, su cui troverai qui un articolo di approfondimento che potrebbe interessarti. Buona lettura. E buoni investimenti.